분양가 상한제는 무엇이고 왜 생겼을까?

분양가 상한제란 신규 아파트의 분양가격을 정부가 직접 규제하는 제도입니다. 이 정책은 집값 안정화를 위해 시행되고 있으며, 최근 서울 강남권 재건축 단지들이 분양가상한제 적용 대상 지역으로 지정되면서 이슈가 되고 있습니다. 과연 분양가상한제가 어떤 영향을 미칠지 알아보겠습니다.

정부에서는 부동산 시장 과열을 막기 위해 여러가지 정책을 내놓았지만 서울과 수도권 지역의 청약 경쟁률은 여전히 치열하다. 특히 강남 재건축 단지 등 인기지역에서의 청약 열기는 더욱 뜨겁다. 이처럼 새 아파트 선호 현상이 지속되면서 기존 재고주택시장보다는 신규 분양시장으로의 수요 쏠림 현상이 심화되고 있다. 이러한 상황에서 최근 국토교통부는 민간택지 분양가상한제 대상 지역 지정을 발표하였다. 이번 대책에서도 역시나 신축아파트 중심의 상승 추세가 계속될 것이라는 전망이 우세하다.

민간택지 분양가상한제 실시로 인해 향후 주택공급 감소 우려가 제기되고 있다. 하지만 실제로는 그렇지 않을 것으로 보인다. 오히려 사업성이 높은 정비사업 위주로 진행되어 장기적으로는 수급 불균형 문제가 발생할 여지가 크다. 또한 재개발·재건축 규제 강화로 인한 도심 내 새집 공급 부족 및 노후화가 가속화 될 경우 중장기적으로 매매가와 전세가 모두 상승 압력을 받을 수 밖에 없다. 따라서 단기적으로는 일부 영향이 있겠지만 결국 실수요자에게는 큰 피해가 없을 것으로 예상된다.

분양가상한제 도입 이후 부동산 시장 상황은 어떻게 달라졌나요?
먼저 청약경쟁률과 매매가는 하락했습니다. 또한 기존주택 거래 역시 감소했는데요, 하지만 입주물량 증가 등 여러 요인으로 인해 하락세가 지속되지는 않고 있습니다. 반면 전세시장은 상승하였습니다. 특히 신축아파트 선호현상 및 전월세 상한제 우려로 인한 매물부족 현상으로 상승세가 계속되었습니다.

정부에서는 분양가상한제를 언제까지 유지할까요?
현재 국토교통부는 민간택지 분양가상한제 확대시행 발표 후 1년 유예기간을 두고 2021년 4월 29일까지 운영한다고 밝혔습니다. 그러나 일각에서는 이번 조치가 내년 총선을 앞두고 표심을 얻기 위한 정치적 결정이라는 의견도 나오고 있습니다. 실제로 지난 6월 김현미 국토부 장관은 “부동산 시장 과열 시 언제든지 다시 꺼낼 수 있다”고 발언하기도 했습니다.

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분양가상한제 도입 후 부동산 시장 상황은 어떤가요?
최근 국토교통부 자료에 따르면 올해 1월부터 9월까지 전국 입주 물량은 약 25만 가구로 작년 같은 기간 대비 2% 감소했습니다. 특히 서울지역은 5년 평균치보다도 15%나 줄어든 4만 6천 가구만이 입주 예정이어서 전세난 우려가 커지고 있습니다. 또한 지난 8월말부터는 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 심사기준 강화로 인해 기존 조합원 분담금이 늘어날 것이라는 전망이 나오면서 일부 재건축 단지들을 중심으로 사업추진을 보류하거나 연기하는 움직임이 확산되고 있습니다. 이러한 분위기 속에서 10월 말께 발표될 주거복지로드맵 내용에 관심이 쏠리고 있습니다. 이번 로드맵에는 신혼희망타운 및 청년층 임대주택 확충 방안뿐만 아니라 공공임대주택 유형 통합, 공적임대주택 연간 17만호 공급 계획 등 다양한 대책이 담길 예정입니다.

정부의 분양가상한제 확대로 인한 부작용은 없나요?
국토부는 지난해 11월 강남4구 22개동을 대상으로 한 첫 번째 상한제 지정 당시 “시장 과열 시 언제든지 추가 지정하겠다”고 밝힌 바 있습니다. 실제로 지난달 29일 김현미 국토부 장관은 국회 국정감사에서 “서울 27개 동을 추가지정했다”며 “필요하면 언제든지 추가 지정할 수 있다”고 말했습니다. 그러나 일각에서는 ‘로또청약’ 논란이 일면서 오히려 투기 수요를 자극할 수 있다는 지적이 나오고 있습니다. 현재 시세차익 환수 장치로는 전매제한기간 연장, 재당첨 제한, 거주의무기간 부여 등이 거론되고 있지만 실효성에 대한 의문이 제기되고 있습니다.

최근 몇 년간 대한민국 국민이라면 누구나 내집마련의 꿈을 가지고 있었습니다. 그런 와중에 나온 분양가상한제는 무주택자에게 큰 기회라고 여겨지고 있습니다. 물론 부작용도 있지만 장기적으로는 좋은 효과를 가져올 것이라 예상됩니다. 지금까지 분양가상한제와 주택공급의 변화였습니다.